Kilka uwag dotyczących umowy najmu lokalu mieszkalnego

Styczeń 24, 2018

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, to pewnie jedna z często podpisywanych umów w obrocie prawnym. Warto dodać o kilku rzeczach, kiedy planuje się wynająć lokal. Głównie dobrze jest podpisać razem z umową najmu protokół odbiorczy (nie jest istotne jak się to nazwie, ważna jest treść), w którym zostanie przedstawiony stan techniczny i wyposażenie domu. Taki dokument zdarza się, że przydaje się po zakończeniu najmu. Bez takiego protokołu ma możliwość się okazać, że piecyk, który nie działał od podstaw ,zepsuł” najemca, że zostały karnisze, a nie dziury po karniszach, lub w drugą stronę – że mieszkanie – zdaniem najemcy – było tak zdewastowane od początku itd., itp.

Zanim podpiszemy umowę najmu pomyślmy, jaka to ma być umowa: na czas określony, czy na czas nieoznaczony. Umowa na czas dany wiąże strony przez czas wskazany w umowie i nie można jej wypowiedzieć, chyba że strony w umowie przewidziały taką sposobność w określonych sytuacjach. Umowa na czas nieoznaczony ma możliwość być wypowiedziana przez najemcę w terminie miesięcznym (przy założeniu, że czynsz jest płatny co miesiąc) na koniec miesiąca kalendarzowego (tzn., że od otrzymania wypowiedzenia przez wynajmującego musi upłynąć pełny miesiąc np. wypowiedzenie, które dotarło do wynajmującego w dniu 2. maja będzie skutkowało zakończeniem umowy najmu z dniem 30 czerwca, stosownie: 30. kwietnia – 31. maja). Ze względu na ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o wyedytowaniu Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 tekst jedn.) wynajmującemu kategorycznie znacznie trudniej wypowiedzieć umowę najmu, choćby termin wypowiedzenia jest taki sam. Artykuł 11 wspomnianej ustawy nakłada szereg ograniczeń na wynajmującego, co w połączeniu z art. 14 ustawy, ograniczającym realnie możliwość eksmisji lokatora zaliczanego do wymienionych w przepisie kategorii (np. kobiety w ciąży, obłożnie chorzy, emeryci i renciści itd.) sprawia, że niejednokrotnie wynajmujący są pełni obaw przed wynajęciem domu.

Wydaje się, że ustawodawca zaczął dostrzegać ten rażący brak równowagi między stronami umowy najmu lokali mieszkalnych, co zaowocowało wprowadzeniem do ustawy najmu okazjonalnego. Teoretycznie myśl jest spójny, ale – moim zdaniem – kompletnie nieżyciowy. Przy podpisaniu umowy najemca ma zademonstrować wynajmującemu oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia domu. Prócz tego ma wskazać adres lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy najmu. Wynajmujący jednak ma zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego. Dlaczego twierdzę, że najem okazjonalny jest nieżyciowy? Ano dlatego, że od 2009 r., kiedy to przepisy o najmie okazjonalnym zaczęły obowiązywać, nie słyszałam, żeby ktoś zawarł taką umowę, a jedyna osoba, która mnie poprzez te wiele lat o to pytała (wynajmujący) po uzyskaniu ode mnie wszystkich informacji od razu zrezygnowała z takiej umowy na rzecz zwykłej umowy najmu.

Na koniec kwestia podstawowa. Zanim podpiszemy umowę musimy wiedzieć co wynika z treści umowy. Jeżeli cokolwiek budzi wątpliwość, albo jest niezrozumiałe (tyczy się to każdej umowy, nie tylko umowy najmu) dobrze jest skonsultować się z prawnikiem. Po podpisaniu umowy na taką konsultację zdarza się, że może być za późno.

Jeden komentarz

  • Inga Kwiecień 5, 2018jako4:13 pm

    A dajcie ludzie spokój z tymi wynajmami. Do dziś mam sprawę w sądzie przez byłych wynajmujących. Szkoda słów… Musiałam się dużo relaksować i dla każdego szukającego spokoju polecam http://kochamzielone.cf/

Dodaj komentarz